预售房与现房的区别在于入住时间、风险指数和购房合同不同。预售房需要等待几年才能入住，风险指数较高，并签订商品房预售合同；而现房可以立即购买入住，风险指数较低，并签订商品房销售合同。商品房现售与预售的区别在于出售时的房屋状态，现售是竣工验收合格的商品房，预售是正在建设中的商品房，并分别支付房价款或定金。
法律分析
一、预售房与现房的区别
1、入住的时间不同：现房通常可以立即购买并立刻入住，而预售房可能需要几年才能搬进去；风险指数不同：现房风险指数较低，而预售房的风险指数比较高；购房合同不同：预售房是商品房预售合同，现房是商品房销售合同；
2、法律依据：《城市商品房预售管理办法》第二条，本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
二、商品房现售与预售的区别是什么
1、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称“卖楼花”。
拓展延伸
预售房与现房：权益保障与交付时间的比较
预售房和现房在房地产市场中是两种常见的购房方式。预售房指的是开发商在房屋建设尚未完成之前，提前向购房者销售房屋的行为。而现房则是指已经建成并可供购买的房屋。这两种方式在权益保障和交付时间上存在差异。
首先，预售房购买者享有较好的权益保障。购买预售房时，开发商需要提供相关的预售许可证和预售合同，明确约定房屋的交付时间、房屋质量标准以及购房者的权益保障措施。这样一来，购房者在购买过程中有了更多的法律保障，能够更好地维护自己的权益。
其次，现房的交付时间相对较快。由于现房已经建成，购买者可以立即入住，无需等待开发商的施工和交房时间。这对于急需住房或者对交付时间有较高要求的购房者来说，是一个较为吸引人的选择。
总的来说，预售房和现房在权益保障和交付时间上存在差异。购买预售房能够享受更好的权益保障，而现房的交付时间相对较快。购房者在选择时应根据自己的需求和情况进行权衡，以做出最合适的决策。
结语
预售房与现房在购房方式、权益保障和交付时间等方面存在差异。购买预售房能够享受更好的权益保障，但需要等待较长时间；而现房则可以立即入住，但权益保障相对较低。购房者应根据自身需求和情况进行权衡，做出最合适的选择。
法律依据
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。